Huis in Nederland aanhouden na emigratie naar Malta

Een beschikbaar huis blijft een sterke Nederlandse band

De fiscale woonplaats wordt bepaald door het volledige feitenpatroon. Een woning die je ieder moment zelf kunt gebruiken is daarin een belangrijk gegeven. In het ontvangen advies werd daarom afgeraden een volledig beschikbare Nederlandse woning aan te houden. Een verblijf van ongeveer 30 tot 45 dagen per jaar zou volgens die adviseur nog verdedigbaar kunnen zijn, maar dit is geen wettelijke veilige grens.

Leeg laten of werkelijk verhuren

Laat je de woning leeg en houd je de sleutel, dan blijft ze beschikbaar. Bij echte langdurige verhuur aan een derde ligt dat anders, omdat je niet zomaar naar binnen kunt. Een korte verhuurperiode, eigen gebruik tussen huurders of een contract dat je gemakkelijk beëindigt kan het beeld verzwakken. Bewaar het huurcontract, betalingen en communicatie met de huurder.

De hypotheek kan soms blijven

Een bestaande hypotheek verdwijnt niet door emigratie. Je moet de bank en verzekeraar wel informeren. Verhuur kan toestemming vereisen en voorwaarden of rente veranderen. Fiscaal kan de woning na vertrek van box 1 naar box 3 gaan, tenzij een specifieke eigenwoningregeling, zoals tijdelijk te koop staan, nog van toepassing is.

Box 3 als buitenlands belastingplichtige

Ben je werkelijk buitenlands belastingplichtig, dan belast Nederland niet automatisch je wereldwijde box 3 vermogen. Nederlands vastgoed en rechten daarop blijven wel in beeld. Ook bepaalde winstrechten in een Nederlandse onderneming kunnen meetellen. Een gewone Nederlandse bankrekening valt volgens de Belastingdienst doorgaans niet in de beperkte Nederlandse box 3 heffing.

Reguliere effecten bij DEGIRO en crypto bij Bitvavo vallen daarom niet alleen door de Nederlandse aanbieder in Nederlandse box 3. Dat is anders als Nederland je nog steeds als inwoner ziet, je kwalificerend buitenlands belastingplichtig bent of het bezit fiscaal anders wordt gekwalificeerd.

Gemeentelijke lasten en hypotheekschuld

OZB en andere eigenaarslasten blijven normaal bij jou liggen. Voor de box 3 berekening kan een hypotheek die rechtstreeks bij het Nederlandse vastgoed hoort als relevante schuld meetellen. De exacte waardering hangt onder meer af van verhuur, rechten van de huurder en de actuele aangifteregels.

Verkopen na emigratie

Je mag de woning na emigratie verkopen. Bewaar de oorspronkelijke koopakte, hypotheekhistorie, verbouwingsfacturen en notariële verkoopafrekening. De netto ontvangst bestaat fiscaal niet simpelweg volledig uit “capital gain”. Een deel kan terugkeer van eerder kapitaal zijn, een deel aflossing van schuld en een deel vermogenswinst.

Onder de Maltese remittance basis is een buitenlandse capital gain in beginsel niet belastbaar, ook niet als je die naar Malta brengt. Je moet wel kunnen bewijzen welk deel verkoopopbrengst is en voorkomen dat de rekening ondertussen met buitenlands inkomen is vermengd.

Beslis vóór vertrek

1. Bepaal of je verkoopt, langdurig verhuurt of de woning beschikbaar houdt.
2. Bespreek dit met hypotheekverstrekker en verzekeraar.
3. Laat het effect op fiscale woonplaats en box 3 beoordelen.
4. Bewaar bewijs van gebruik, verhuur en verblijf per land.
5. Open een afzonderlijke rekening voor een latere verkoopopbrengst.